Donazioni immobiliari, i notai avvertono: “rischi legali e instabilità per acquirenti ed eredi”
La donazione, pur rappresentando un istituto giuridico molto diffuso e apparentemente semplice, è spesso sconsigliata dai notai, soprattutto quando riguarda immobili. Questo scetticismo nasce da una serie di rischi e complicazioni che possono emergere nel tempo, sia per chi riceve il bene in dono sia per chi lo acquista successivamente. Vediamo nel dettaglio perché i notai sconsigliano la donazione e quali sono le principali criticità legate a questo tipo di trasferimento patrimoniale.
Uno dei motivi principali per cui la donazione è vista con cautela riguarda la protezione prevista a favore degli eredi legittimari del donante, ossia il coniuge, i figli e, in mancanza di questi, gli ascendenti. La legge italiana riserva a tali eredi una quota minima del patrimonio del defunto, chiamata “quota di legittima”, che non può essere compromessa né da testamento né da donazioni fatte in vita.
La donazione, infatti, è considerata un anticipo sull’eredità futura e può essere impugnata se lesiva di questa quota. Gli eredi legittimari possono esercitare due azioni principali:
Questa normativa rende l’acquisto di un immobile proveniente da donazione intrinsecamente instabile e rischioso, poiché gli acquirenti successivi possono essere chiamati a restituire il bene se l’azione di restituzione viene esercitata entro i termini di legge.
La possibilità che un immobile donato sia soggetto a impugnazioni da parte degli eredi legittimari ha ripercussioni molto concrete sulla sua commerciabilità. La Corte di Cassazione ha più volte sottolineato che questa incertezza impatta negativamente sulla sicurezza e stabilità dell’acquisto, limitando le potenzialità di vendita e gravando sul valore stesso del bene.
Un esempio pratico è il settore bancario, dove è noto che le banche sono spesso restie a concedere mutui ipotecari su immobili provenienti da donazioni. Ciò perché l’ipoteca, connessa a un bene che potrebbe dover essere restituito agli eredi legittimari, rappresenta una garanzia meno solida. Sebbene la legge n. 80 del 2005 abbia introdotto il termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione oltre il quale l’azione di restituzione non è più proponibile (salvo opposizioni trascritte dagli eredi), la percezione del rischio rimane elevata, soprattutto in assenza del decorso di tale termine.
Per questo motivo, il notaio ha l’obbligo di informare l’acquirente quando l’immobile proviene da una donazione, in modo che questi sia consapevole dei rischi connessi.
Oltre ai rischi legati alla tutela degli eredi, i notai sconsigliano la donazione anche per le esigenze formali molto rigorose che la legge impone per la validità dell’atto. L’articolo 782 del Codice Civile stabilisce che la donazione deve essere fatta per atto pubblico, redatto da un notaio e alla presenza di due testimoni idonei, pena la nullità. Questi requisiti sono volti a garantire che il donante abbia compiuto la scelta liberamente e consapevolmente.
Ulteriori limiti riguardano l’oggetto della donazione: non è possibile donare beni futuri o di proprietà altrui. La donazione di un bene non ancora esistente o non posseduto dal donante è nulla, a meno che non si tratti di un obbligo a procurare l’acquisto del bene al donatario, ipotesi che ha carattere molto specifico e regolamentato.
La donazione è inoltre un atto personalissimo: non è possibile delegare ad altri la scelta del donatario o dell’oggetto della donazione, salvo che con procura speciale che indichi in modo preciso entrambi gli elementi.
Un ulteriore aspetto spesso poco noto è la revocabilità dell’atto di donazione. Il donante può richiedere la revoca della donazione per ingratitudine del donatario o in caso di sopravvenienza di figli. Anche i creditori del donante possono agire per revocare la donazione se ritengono che questa abbia pregiudicato il soddisfacimento delle loro ragioni.
Le azioni di revoca e impugnazione sono soggette a termini di prescrizione diversi, che variano da 1 a 20 anni a seconda del tipo di azione e delle parti coinvolte.
Per mitigare i rischi legati alla provenienza donativa di un immobile, sono stati individuati alcuni strumenti pratici. Tra questi, la risoluzione della donazione per mutuo dissenso consente di annullare consensualmente la donazione, facendo tornare il bene nella disponibilità del donante che potrà venderlo con titolo più sicuro.
Altre soluzioni possono includere fideiussioni a tutela dell’acquirente o accordi di rinuncia delle azioni da parte degli eredi, ma si tratta di meccanismi complessi e non sempre risolutivi.
Le banche, inoltre, possono richiedere polizze assicurative che coprano il rischio di restituzione del bene, anche se tali polizze sono spesso costose e di difficile reperibilità.
Il notaio, quale pubblico ufficiale e consulente esperto, ha il compito fondamentale di assicurare la validità formale della donazione e di informare le parti sulle implicazioni e i rischi dell’atto. L’obbligo di trasparenza e consulenza è essenziale per evitare che le parti si trovino in futuro in situazioni di contenzioso o di insicurezza patrimoniale.
Per questo motivo, il notaio non sconsiglia la donazione in senso assoluto, ma invita a valutare con attenzione ogni singolo caso, suggerendo eventualmente soluzioni alternative o misure di tutela.