Nuove regole per altezze minime nelle abitazioni dopo il Decreto Salva Casa

In seguito alle recenti modifiche normative introdotte dal Decreto Salva Casa (Legge 105/2024), cambiano i parametri fondamentali per ottenere l’agibilità di un immobile, in particolare in relazione all’altezza minima per l’abitabilità. Questa tematica è di grande interesse soprattutto per chi possiede locali come mansarde, sottotetti o seminterrati, ma anche per proprietari di appartamenti con soffitti inferiori agli standard precedenti.

Agibilità e abitabilità: termini a confronto e quadro normativo aggiornato

È importante chiarire che i termini agibilità e abitabilità non sono perfettamente sovrapponibili, nonostante vengano spesso confusi nel linguaggio comune. L’abitabilità era il termine tradizionale riferito all’idoneità di un immobile residenziale a garantire sicurezza e salubrità, utilizzato prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Oggi, l’unico termine ufficiale e valido per tutti gli immobili, indipendentemente dalla destinazione d’uso, è proprio agibilità, come definito dall’articolo 24 del Testo Unico.

L’articolo 24 stabilisce che l’agibilità attesta la presenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto approvato, tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), necessaria per nuove costruzioni, ricostruzioni o interventi che influiscono sulle condizioni dell’edificio.

Altezza minima per l’abitabilità secondo il Decreto Salva Casa

Prima del 2024, l’altezza minima interna dei locali abitabili doveva essere di almeno 2,70 metri, con alcune deroghe previste per i Comuni montani (2,55 metri) e per centri storici che autorizzavano limiti inferiori. Per i locali accessori come corridoi o bagni, la misura minima era fissata a 2,40 metri.

Con il Decreto Salva Casa, l’articolo 24 del Testo Unico è stato integrato con nuovi commi (5-bis, 5-ter e 5-quater), che permettono di ridurre l’altezza minima dei locali abitabili fino a 2,40 metri, e addirittura a 2,35 metri considerando una tolleranza del 2%. Questa riduzione è possibile a condizione che il progetto rispetti i requisiti igienico-sanitari vigenti e che la conformità venga asseverata da un tecnico abilitato.

Condizioni per usufruire della deroga sull’altezza

La normativa prevede che per beneficiare di questa flessibilità debbano essere rispettati i criteri di adattabilità stabiliti dal Decreto Ministeriale n. 236/1989, volti all’eliminazione delle barriere architettoniche. Inoltre, è necessario che:

• I locali siano situati in immobili interessati da interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• Oppure che sia presentato un progetto di ristrutturazione che preveda soluzioni alternative per garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate, ad esempio aumentando la superficie dell’alloggio o assicurando una ventilazione naturale efficace tramite finestre e aperture.

In assenza di tali condizioni, rimangono applicabili i limiti tradizionali di 2,70 metri per i locali principali e 2,40 metri per quelli accessori.

Superficie minima e autonomia regionale nelle deroghe

Oltre alle altezze, il Decreto Salva Casa ha modificato anche i requisiti di superficie minima per gli alloggi abitabili. In particolare, per i monolocali, è ora consentita una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona (invece dei precedenti 28 m²) e di 28 metri quadrati per due persone (invece di 38 m²), comprensivi dei servizi.

È fondamentale sottolineare che le Regioni possono emanare disposizioni più restrittive o più favorevoli rispetto alle norme nazionali, in virtù della loro autonomia normativa. Alcune Regioni hanno già adottato altezze minime inferiori o differenti rispetto a quelle nazionali. Per questo motivo, prima di procedere con la presentazione della SCA, è consigliabile verificare la normativa edilizia e igienico-sanitaria vigente a livello regionale e comunale.

Procedura per ottenere l’agibilità secondo le nuove disposizioni

Per ottenere l’agibilità è necessario che l’immobile:

• Sia stato completato in conformità al progetto approvato;
• Sia sicuro dal punto di vista statico e dotato degli impianti obbligatori con relative certificazioni;
• Rispetti i requisiti igienico-sanitari, compresi quelli di altezza e superficie minima.

La richiesta si formalizza con la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune, accompagnata dalla documentazione tecnica prevista:

• Attestazione di conformità al progetto e norme da parte del direttore lavori o tecnico abilitato;
• Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento);
• Certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione;
• Relazione tecnica sull’igienicità e salubrità;
• Copia del titolo edilizio e eventuali autorizzazioni particolari;
• Planimetrie aggiornate.

L’agibilità diventa immediata al momento della presentazione della SCA, fatta salva la possibilità di successivi controlli da parte del Comune.

Altezza minima e recupero dei sottotetti: opportunità e limiti

Un caso frequente riguarda il recupero di sottotetti e mansarde. La normativa prevede che, per considerare abitabile un sottotetto, sia necessario rispettare l’altezza minima interna (di norma 2,70 m per i locali principali, ma con deroghe possibili) e le condizioni di ventilazione e illuminazione naturale, valutate in base alla superficie e al volume dell’ambiente.

Il calcolo dell’altezza media ponderale, ossia il rapporto tra volume e superficie, è fondamentale per le coperture inclinate. Le Regioni hanno varato leggi specifiche per favorire il recupero dei sottotetti, spesso consentendo modifiche alla sagoma del tetto o sopraelevazioni per raggiungere le altezze richieste.

Importanza del rispetto delle altezze per il comfort abitativo

Le norme sulle altezze minime non sono solo vincoli tecnici, ma garantiscono un corretto comfort abitativo. Ambienti con soffitti troppo bassi possono risultare poco salubri, scarsamente illuminati e ventilati, compromettendo il benessere degli occupanti. Al contrario, spazi con altezze adeguate favoriscono la circolazione dell’aria, l’ingresso della luce naturale e una migliore vivibilità complessiva.

L’adeguamento delle altezze, insieme al rispetto delle superfici minime e alla conformità agli standard igienico-sanitari, è quindi un elemento chiave per la qualità degli spazi abitativi e per la legittimità edilizia degli immobili.