Quando l’amministratore di condominio avanza richieste di pagamento al di fuori delle spese ordinarie già preventivate, i proprietari si trovano spesso disorientati: è legittimo? È dovuto? Si può rifiutare? La questione degli amministratore condominio compensi extra è più articolata di quanto sembri, perché tocca sia il compenso personale dell’amministratore sia le spese straordinarie che gravano sui condomini. Conoscere la differenza è il primo passo per non pagare ciò che non si deve.
Due piani distinti: il compenso dell’amministratore e le spese straordinarie del condominio
Prima di tutto è necessario distinguere due situazioni che spesso vengono confuse. Da un lato c’è il compenso dell’amministratore, cioè quanto viene corrisposto al professionista per svolgere il suo mandato. Dall’altro ci sono le spese straordinarie del condominio, cioè i costi imprevisti o non ricorrenti — un guasto all’ascensore, il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’impianto idraulico — che richiedono un contributo aggiuntivo da parte dei proprietari.
Nel primo caso, la regola è chiara: l’amministratore non può pretendere compensi superiori a quelli pattuiti al momento della nomina, salvo che l’aumento sia stato espressamente previsto nel mandato stesso. Nel secondo caso, invece, le spese straordinarie possono essere legittimamente richieste ai condomini, ma devono seguire un iter preciso che passa quasi sempre dall’assemblea.
Confondere i due piani porta a errori pratici significativi: un condomino potrebbe rifiutare di pagare spese condominiali legittime oppure, al contrario, acconsentire a versamenti in favore dell’amministratore che non hanno alcun fondamento contrattuale o normativo.
Quando l’amministratore non può chiedere compensi extra per sé
Il principio di fondo, confermato da orientamenti consolidati, è che il compenso dell’amministratore è fissato al momento della nomina assembleare e non può essere modificato unilateralmente. Un compenso aggiuntivo è legittimo soltanto se deriva da un accordo chiaro tra le parti, formalizzato nel mandato. Se quella previsione non c’è, la richiesta di un extra è priva di base giuridica.
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Un caso particolarmente frequente riguarda il recupero crediti stragiudiziale: quando un condomino è moroso e l’amministratore avvia solleciti o trattative per recuperare le somme dovute, alcuni amministratori tentano di addebitare al condominio un compenso aggiuntivo per questa attività. Ebbene, questa pratica non è ammessa: l’amministratore non può richiedere compensi extra per le attività di recupero crediti in sede stragiudiziale, e l’assemblea stessa non ha il potere di deliberare tale compenso aggiuntivo, perché si tratta di un’attività che rientra nei normali doveri di gestione del mandato.
Se l’amministratore avanza richieste di questo tipo, i condomini possono contestarle formalmente e, se necessario, rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la restituzione di quanto eventualmente già versato.
Spese straordinarie: quando i condomini devono davvero pagare di più
Diverso è il discorso per le spese straordinarie del condominio, che non riguardano il compenso dell’amministratore ma i costi necessari per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni. Il Codice Civile, agli articoli che disciplinano l’amministrazione condominiale (in particolare il 1135), prevede che l’assemblea possa deliberare interventi che vanno oltre l’ordinaria amministrazione, imponendo ai condomini contributi straordinari proporzionali alle rispettive quote millesimali.
In questi casi, la delibera assembleare è lo strumento centrale. Senza una delibera valida — adottata con le maggioranze richieste dalla legge in relazione al tipo di intervento — l’amministratore non può richiedere ai proprietari contributi straordinari. La convocazione dell’assemblea, l’ordine del giorno che specifichi la spesa, il preventivo allegato e il verbale con l’esito della votazione sono tutti elementi che conferiscono legittimità alla richiesta.
Per esempio, se l’impianto di riscaldamento centralizzato si guasta improvvisamente e occorre un intervento urgente, l’amministratore può in certi casi agire con urgenza senza attendere l’assemblea, ma è tenuto a riferire all’assemblea stessa nella prima occasione utile. La spesa resta comunque a carico dei condomini secondo le tabelle millesimali, ma deve essere rendicontata con trasparenza.
Il fondo speciale e i contributi straordinari: come funziona in pratica
La legge di riforma del condominio — il decreto legislativo 220 del 2012, che ha modificato il Codice Civile — ha introdotto l’obbligo, per i lavori straordinari di una certa entità, di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori deliberati. Questo fondo deve essere alimentato prima dell’inizio dei lavori, con versamenti da parte dei condomini.
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La ratio è chiara: evitare che l’amministratore si trovi a gestire lavori già avviati senza disporre della liquidità necessaria, con il rischio di dover anticipare somme o di esporsi a contenziosi con le imprese appaltatrici. Il fondo speciale è quindi uno strumento di tutela sia per il condominio sia per i terzi.
I condomini che non versano la loro quota possono essere messi in mora dall’amministratore e, in caso di persistente inadempienza, il condominio può agire giudizialmente per il recupero coattivo della somma, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo — strumento previsto espressamente dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, consultabile su Brocardi.it.
Come contestare una richiesta che sembra illegittima
Se un proprietario riceve una richiesta di pagamento — sia essa presentata come compenso aggiuntivo per l’amministratore o come contributo straordinario — e ritiene che non abbia fondamento, ha a disposizione diversi strumenti.
- Richiedere la documentazione: l’amministratore è obbligato a esibire il preventivo, la delibera assembleare e ogni altro documento che giustifichi la spesa. In assenza di questi, la richiesta è priva di base.
- Impugnare la delibera assembleare: se la spesa è stata deliberata ma il condomino ritiene che la delibera sia viziata — per esempio perché non è stata raggiunta la maggioranza necessaria o perché l’ordine del giorno era generico — può impugnarla davanti al Tribunale entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale (o dalla data dell’assemblea, se era presente).
- Rivolgersi al giudice: per richieste palesemente illegittime, come i compensi extra non previsti dal mandato, è possibile agire in giudizio per ottenere la restituzione delle somme versate o per bloccare il pagamento.
- Segnalare all’assemblea: spesso il modo più efficace e rapido è portare la questione all’assemblea dei condomini, che ha il potere di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza giusta causa.
L’obbligo di verificare la titolarità prima di richiedere il pagamento
Un aspetto meno noto, ma rilevante sul piano pratico, riguarda il dovere dell’amministratore di accertare la reale titolarità dell’unità immobiliare prima di richiedere il pagamento delle spese condominiali. Richiedere somme a chi non è più proprietario — per esempio dopo una compravendita non ancora aggiornata nei registri del condominio — espone l’amministratore a contestazioni e può generare confusione nella gestione contabile.
Questo obbligo di verifica è parte integrante di una gestione diligente e trasparente, che è il parametro con cui la legge valuta l’operato di chi amministra un condominio.
In definitiva, la regola di fondo è che ogni richiesta di pagamento — sia essa un compenso extra per l’amministratore o una spesa straordinaria per il condominio — deve avere una base contrattuale o deliberativa chiara e verificabile. Quando quella base manca, il proprietario non solo può contestare, ma in molti casi ha il diritto di farlo. Conoscere i meccanismi che regolano queste richieste è lo strumento più efficace per non ritrovarsi a pagare ciò che non è dovuto.
Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.
