Casa occupata, c’è anche la beffa della tassa IMU? Cosa devi fare subito per non pagare

La scoperta di un immobile occupato abusivamente da terzi rappresenta non solo un problema di ordine pubblico e sicurezza.

La questione è delicata e richiede un’analisi approfondita delle norme vigenti, nonché delle più recenti pronunce giurisprudenziali.

L’Imu, ovvero l’Imposta Municipale Unica, rappresenta un tributo fondamentale nel sistema fiscale italiano, applicato sugli immobili. La legge stabilisce che l’imposta è dovuta dai proprietari o titolari di diritti reali come usufrutto e abitazione su immobili non destinati ad abitazione principale, aree edificabili e terreni agricoli. Un’eccezione riguarda le abitazioni di lusso, per le quali l’imposta è comunque dovuta.

Nel caso in cui l’immobile venga occupato abusivamente da terzi, si apre una questione cruciale: il proprietario è obbligato al pagamento dell’Imu? La risposta, secondo la Corte Costituzionale (sentenza n. 60 del 18 aprile 2024), è negativa. La Corte ha chiarito che, quando l’immobile è occupato senza titolo e contro la volontà del proprietario, che ha tempestivamente denunciato l’occupazione, non si può presumere la capacità contributiva, poiché si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente.

A rafforzare questa posizione è intervenuta la legge (art. 1, comma 81, n. 197/2022), che prevede l’esenzione dall’Imu per gli immobili non utilizzabili o non disponibili a causa di reati quali la violazione di domicilio o l’occupazione abusiva, purché sia stata formalizzata una denuncia o querela. Pertanto, in presenza di un’occupazione abusiva denunciata, il proprietario non è tenuto a versare l’Imu, trattandosi di un bene di fatto non più disponibile.

Occupazione abusiva: riconoscimento, conseguenze e azioni legali

L’occupazione abusiva di un immobile può manifestarsi in varie forme, con differenti implicazioni legali. Non tutte le situazioni costituiscono un reato penale, ma tutte possono comportare conseguenze civili che il proprietario deve saper fronteggiare.

Ad esempio, la situazione in cui un inquilino, scaduto il contratto di locazione, permane nell’immobile senza titolo legittimo configura un illecito civile, ma non un reato penale. In tali casi, il proprietario può agire attraverso lo sfratto per finita locazione, ex art. 657 codice di procedura civile, senza poter denunciare penalmente l’occupante.

Altre situazioni riguardano occupanti che vantano un presunto diritto sull’immobile, come eredi del conduttore defunto, comodatari o chi sostiene di aver acquisito la proprietà tramite usucapione. In questi casi, la controversia è da risolversi in sede civile, eventualmente avviando un’azione di rivendicazione della proprietà (art. 948 cod. civ.) o una azione di reintegrazione del possesso (art. 1168 cod. civ.) se lo spoglio è recente.

Quando invece l’occupazione avviene con modalità violente, occulte o ingannevoli, si configura un reato penale di violazione di domicilio o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.). La denuncia va presentata alla Procura della Repubblica, ma la condanna penale non comporta automaticamente il rilascio dell’immobile. Pertanto, occorre attivare parallelamente la tutela civilistica per ottenere lo sgombero forzoso.

Negli ultimi anni, il legislatore ha rafforzato gli strumenti per contrastare l’occupazione abusiva. Il decreto-legge n. 47/2014, ad esempio, vieta agli occupanti abusivi di richiedere la residenza anagrafica o l’allacciamento ai pubblici servizi, con la nullità degli atti eventualmente emessi in violazione di tale divieto. Questo impedisce di fatto agli occupanti di consolidare la loro posizione attraverso l’iscrizione anagrafica.

Inoltre, sono in discussione diverse proposte di legge che mirano a introdurre nuove fattispecie penali specifiche per l’occupazione abusiva di alloggi, pubblici o privati, con sanzioni più severe e procedure accelerate per il rilascio forzoso. Tra queste, la proposta di legge AC 332 prevede la reclusione da uno a due anni e multe fino a 5.000 euro per chi occupa abusivamente un alloggio adibito a residenza principale, con aggravanti in caso di occupazione di più persone o uso di armi.

Parallelamente, la proposta di legge AC 566 introduce un reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, punito con pene detentive da 2 a 7 anni, con procedimenti di polizia giudiziaria semplificati per il rilascio rapido dell’immobile.

Le amministrazioni comunali, dal canto loro, hanno implementato controlli più stringenti sulle richieste di iscrizione anagrafica, verificando il possesso del titolo abitativo e comunicando al proprietario ogni domanda sospetta, al fine di evitare la registrazione di occupazioni abusive.