Cosa può fare l'amministratore? - Giustiziagiusta.info
Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha sollevato un acceso dibattito nel mondo del condominio, attribuendo all’amministratore poteri di intervento molto più ampi rispetto al passato.
La pronuncia riguarda la possibilità per l’amministratore di sospendere autonomamente servizi essenziali come l’acqua o il riscaldamento nei confronti di un condomino moroso, una questione delicata che tocca diritti fondamentali e l’equilibrio nella gestione condominiale.
I poteri dell’amministratore di condominio alla luce della nuova sentenza
La sentenza n. 20345/2025 ha chiarito che l’amministratore di condominio può procedere alla sospensione dei servizi comuni essenziali nei confronti di un condomino che risulti inadempiente nei pagamenti delle spese condominiali, senza dover necessariamente ricorrere all’intervento del giudice. Questa decisione segna un cambiamento importante nel panorama normativo e giurisprudenziale, poiché fino a oggi si riteneva che tali misure dovessero essere adottate solo a seguito di un provvedimento giudiziario.
Il principio sottostante è quello di tutelare l’interesse collettivo del condominio, garantendo la continuità delle prestazioni comuni per i condomini che rispettano gli obblighi contributivi. Tuttavia, la possibilità di sospendere il riscaldamento o l’erogazione dell’acqua a un singolo condomino pone questioni di diritto alla dignità e al rispetto delle condizioni minime di abitabilità.
Perché l’amministratore possa legittimamente sospendere tali servizi, devono sussistere alcune condizioni precise. Innanzitutto, il condomino deve essere chiaramente moroso e inadempiente nei confronti delle spese condominiali. Inoltre, la sospensione deve riguardare solo i servizi erogati nell’ambito della proprietà comune e non quelli relativi all’abitazione privata, per evitare violazioni di diritti inviolabili.
La nuova interpretazione giurisprudenziale richiede che l’amministratore notifichi formalmente al condomino moroso l’intenzione di procedere alla sospensione, lasciando un congruo termine per regolarizzare la propria posizione. Solo in caso di persistente inadempienza l’amministratore potrà agire direttamente, intervenendo sui contatori o sugli impianti comuni.
Questa sentenza conferisce all’amministratore una maggiore autonomia, ma allo stesso tempo impone una rigorosa osservanza delle procedure per evitare abusi o contestazioni legali. I condomini morosi devono essere messi nelle condizioni di comprendere chiaramente la loro posizione debitoria e la conseguenza delle loro mancate azioni.
Per i condomini è quindi fondamentale mantenere sempre un dialogo aperto con l’amministratore e, in caso di difficoltà economiche temporanee, cercare di trovare soluzioni di rateizzazione o accordi bonari. D’altro canto, l’amministratore deve agire con prudenza e trasparenza, documentando ogni passaggio della procedura di sospensione.
Inoltre, questa evoluzione giurisprudenziale potrebbe spingere a un aggiornamento del regolamento condominiale, prevedendo esplicitamente le condizioni e le modalità di sospensione dei servizi essenziali, in modo da offrire maggiore certezza e tutela per tutte le parti coinvolte.
L’amministrazione condominiale è dunque chiamata a bilanciare la necessità di garantire la copertura finanziaria delle spese comuni e la tutela dei diritti fondamentali dei singoli condomini, in un quadro normativo che si evolve rapidamente e richiede una gestione sempre più attenta e professionale.
