Condominio, l’amministratore puoi chiederti soldi extra ma solo in questo caso: altrimenti richiesta nulla

Nel contesto della gestione condominiale, il ruolo dell’amministratore di condominio assume una centralità imprescindibile.

La normativa vigente stabilisce con chiarezza i doveri che gravano su questa figura professionale, nonché le condizioni per il riconoscimento di eventuali compensi aggiuntivi. Questo approfondimento analizza gli obblighi dell’amministratore nel corso degli interventi e le modalità di gestione dei compensi extra, tenendo conto delle più recenti disposizioni legislative e giurisprudenziali.

L’amministratore condominiale rappresenta per legge l’organo esecutivo incaricato della gestione delle parti comuni dell’edificio e dell’attuazione delle delibere assembleari, sia in ambito di amministrazione ordinaria che straordinaria. Nel dettaglio, la manutenzione si distingue in due categorie principali:

• manutenzione ordinaria, riferita ad attività ricorrenti e di routine quali la pulizia delle aree comuni, tinteggiature, riparazioni minori, sostituzione di lampadine e manutenzione degli impianti elevatori. Per tali interventi, l’amministratore può agire autonomamente senza necessità di approvazione assembleare, come previsto dall’art. 1130 del codice civile;
• manutenzione straordinaria, che include opere eccezionali o strutturali, come la ristrutturazione del tetto, la sostituzione degli impianti idraulici, l’isolamento termico o interventi di consolidamento e adeguamento normativo. Questi lavori richiedono invece il consenso dell’assemblea condominiale, fatta eccezione per i casi di urgenza indicati dall’art. 1135 c.c.

Nel momento in cui l’amministratore affida a una ditta esterna l’esecuzione di lavori, sia ordinari che straordinari, stipula un contratto di appalto in nome e per conto del condominio, che assume così il ruolo di committente. Il contratto deve essere preventivamente approvato dall’assemblea e deve contenere elementi essenziali quali l’oggetto dell’intervento, l’importo, le modalità di pagamento, i tempi di esecuzione, le garanzie e le procedure di collaudo.

Durante l’esecuzione degli interventi straordinari, l’amministratore ha il preciso obbligo di:

• mantenere un rapporto diretto con l’impresa esecutrice, monitorando l’avanzamento e la corretta realizzazione dei lavori secondo quanto deliberato dall’assemblea e previsto nel contratto;
• garantire la sicurezza e l’integrità delle parti comuni, prevenendo danni o rischi durante l’esecuzione delle opere;
• gestire la contabilità e i pagamenti, con facoltà di sospenderli in presenza di gravi inadempienze o difformità;
• informare tempestivamente l’assemblea circa eventuali modifiche, ritardi o problemi riscontrati;
• convocare assemblee per aggiornamenti o per decidere su ulteriori necessità;
• effettuare i pagamenti alle ditte solo in base agli stati di avanzamento lavori approvati, trattenendo somme fino al collaudo finale, che deve certificare la regolare esecuzione degli interventi e la conformità alle specifiche contrattuali;
• vigilare sulla qualità dei materiali impiegati e richiedere correzioni in caso di difetti.

Un ulteriore compito di rilievo è rappresentato dalla riscossione coattiva delle quote condominiali relative ai costi dei lavori straordinari, nel caso in cui alcuni condomini risultino inadempienti. A tale scopo, è fondamentale che l’assemblea abbia preventivamente istituito un fondo speciale a garanzia delle spese.

La legge sottolinea il ruolo dell’amministratore come gestore e garante dell’interesse collettivo: egli non esegue né dirige tecnicamente i lavori, ma svolge una funzione di controllo e di raccordo tra l’impresa e l’assemblea. In caso di negligenza o omissioni nella vigilanza, può essere chiamato a rispondere civilmente per eventuali danni.

Compenso extra per l’amministratore durante i lavori straordinari: quando è previsto?

Alla luce dei compiti gravosi durante la gestione di lavori straordinari, l’amministratore ha diritto a un compenso aggiuntivo. La normativa (art. 1129 c.c.) stabilisce che, al momento della nomina o del rinnovo, debba essere indicato in modo dettagliato e analitico l’importo previsto a titolo di compenso, pena la nullità della nomina stessa.

Il pagamento di un compenso extra è ammissibile esclusivamente se:

• è stato esplicitamente previsto nel preventivo approvato dall’assemblea all’atto della nomina o del rinnovo dell’amministratore (ad esempio, una percentuale sul valore dei lavori);
• oppure se l’assemblea successivamente delibera e approva specificamente tale compenso aggiuntivo.

Qualora l’amministratore richieda somme aggiuntive senza un preventivo accordo o una delibera specifica, il condominio può legittimamente rifiutare il pagamento e richiedere la restituzione di eventuali somme indebitamente percepite (ai sensi dell’art. 2033 c.c.). In casi estremi, ciò può portare alla revoca per giusta causa dell’amministratore.

Da evidenziare, inoltre, l’importanza di rispettare le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale, soprattutto quando si tratta di approvare lavori straordinari o compensi extra. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 16399 del 18 giugno 2025 ha ribadito che la convocazione via e-mail ordinaria è invalida, a meno che non sia sostituita da posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano, come disposto dall’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La sentenza ha chiarito che la posta elettronica ordinaria non garantisce la prova certa della ricezione, fondamentale per tutelare gli interessi del condominio e la validità delle delibere. Solo un regolamento condominiale può prevedere modalità alternative purché assicurino la certezza di conoscenza da parte dei condomini.