Nuova finestra, in casa mi serve il permesso per costruire? Quando puoi avere problemi con il Comune

Quando serve il permesso per costruire una nuova finestra in casa? Ecco tutti i dettagli legali e tecnici da conoscere. 

La questione relativa alla necessità del permesso di costruire per l’apertura di nuove finestre negli edifici è un tema di grande attualità nel settore edilizio italiano, coinvolgendo aspetti normativi, urbanistici e strutturali. Le regole che disciplinano tali interventi sono state oggetto di aggiornamenti significativi negli ultimi anni, in particolare a seguito del Decreto Semplificazioni del 2020, che ha modificato l’iter autorizzativo per alcune opere di manutenzione sugli immobili.

Permesso di costruire o SCIA: cosa dice la normativa vigente

Il permesso di costruire rappresenta il titolo edilizio necessario per realizzare interventi di una certa complessità, come la nuova costruzione o la ristrutturazione urbanistica ed edilizia che comporti modifiche sostanziali di volumetria o di struttura degli edifici (articolo 10, d.P.R. n. 380/2001). Tradizionalmente, l’apertura di una nuova finestra richiedeva questo permesso per evitare abusi edilizi e sanzioni.

Tuttavia, con l’entrata in vigore del Decreto-Legge 16 luglio 2020, n. 76, noto come Decreto Semplificazioni, la disciplina è stata in parte snellita. Oggi, l’apertura di finestre e porte esterne può rientrare negli interventi di manutenzione straordinaria per cui basta presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a patto che vengano rispettate alcune condizioni fondamentali:

• l’intervento deve essere necessario per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accesso all’immobile o alla singola unità immobiliare (ad esempio in caso di frazionamento dell’immobile);
• non deve ledere il decoro architettonico dell’edificio, preservandone l’armonia estetica;
• deve essere conforme alle normative urbanistiche e edilizie locali;
• non deve riguardare immobili sottoposti a vincoli paesaggistici, storici o culturali secondo il Codice dei beni culturali e del paesaggio.

In caso contrario, l’intervento potrebbe configurarsi come ristrutturazione edilizia “leggera” o “pesante”, per cui potrebbe essere necessario il permesso di costruire o la cosiddetta “super SCIA”, soprattutto se si tratta di immobili vincolati.

Prima di procedere all’apertura di una finestra, è indispensabile valutare diversi aspetti tecnici e normativi. Il rispetto del decoro architettonico e il mantenimento della stabilità strutturale sono imprescindibili, così come è fondamentale osservare le distanze legali dai confini di proprietà secondo l’articolo 905 del Codice Civile. Per gli immobili sottoposti a vincoli paesaggistici o culturali, è obbligatorio ottenere un nulla osta dalla soprintendenza competente.

In ambito condominiale, la questione si fa più complessa: l’apertura di una nuova finestra deve essere comunicata all’amministratore e, in molti casi, approvata dall’assemblea condominiale, soprattutto se modifica l’aspetto esteriore della facciata comune. Anche qui, dal punto di vista burocratico, è necessario presentare la SCIA al Comune, che può opporsi entro 60 giorni.

L’apertura di finestre senza la corretta autorizzazione costituisce un abuso edilizio e può comportare pesanti sanzioni pecuniarie, oltre alla possibile demolizione dell’opera. La sanzione minima prevista dalla normativa (art. 37 D.P.R. 380/2001) è di almeno 1.032 euro, ma può arrivare a triplicare il valore venale incrementato dell’immobile. È possibile sanare l’intervento abusivo presentando una SCIA in sanatoria, a condizione che l’opera rispetti le normative vigenti e non alteri la volumetria originaria.

Quando è possibile aprire una finestra senza permesso?

Esistono alcune eccezioni in cui l’apertura di una finestra può avvenire senza necessità di permessi o segnalazioni:

• finestre a sola luce: aperture che consentono solo il passaggio della luce, senza affaccio verso proprietà altrui, rispettando le distanze minime dal suolo (2,5 metri per il primo piano e 2 metri per i piani superiori);
• sostituzione di infissi: la sostituzione degli infissi rientra tra gli interventi di edilizia libera e non richiede permessi, a meno che non si trovino in aree soggette a vincoli paesaggistici o culturali.

In ogni caso, è sempre consigliato consultare i regolamenti edilizi e urbanistici locali e affidarsi a un tecnico qualificato (architetto, ingegnere o geometra) per una corretta progettazione e per evitare spiacevoli contestazioni.