Parti comuni in condominio possono essere ad uso esclusivo? In questi casi la legge lo permette

Quando le parti comuni all’interno di un condominio possono essere ad uso esclusivo: i casi consentiti dalla legge. Cosa c’è da sapere.

Chi vive all’interno di un condominio sa bene come l’utilizzo degli spazi comuni possa spesso essere oggetto di discussione. Molti condomini, infatti, tendono a sfruttare queste parti come se fossero di loro esclusiva proprietà anche se ovviamente non è così.

Una questione abbastanza spinosa su cui fa chiarezza l’articolo 1117 del Codice Civile, in cui sono elencate con precisione tutte e parti comuni. Ancora più complesso è il concetto di uso esclusivo delle parti comuni.

Con questa espressione si fa riferimento alla possibilità per uno o più condomini di utilizzare gli spazi comuni condominiali come se fossero di proprietà esclusiva, impendendo agli altri di fare lo stesso. Ma in quali casi ciò è consentito dalla legge? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Parti comuni in condominio possono essere ad uso esclusivo? Che cosa dice in merito la legge

Se anche tu vivi in un condominio ti sarai spesso chiesto se sia possibile utilizzare in modo esclusivo alcune parti comuni. Pensiamo per esempio ad un parcheggio condominiale in cui un condomino ha apposto una catena oppure all’utilizzo dei giardinetti antistanti l’immobile del pianterreno. Che cosa dice la legge in questi casi?

Prima di rispondere alla domanda occorre fare un passo indietro e spiegare bene che cosa sono le parti comuni e come possono essere utilizzate. Come prevede la normativa, gli spazi comuni possono essere impiegati da un condomino a condizione che non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Le parti comuni condominiali sono dunque gestite da tutti i condomini e le spese di manutenzione vengono corrisposte in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, gli esempi sopra riportati dimostrano che possono verificarsi alcune situazioni in cui un condomino utilizzi in modo esclusivo gli spazi teoricamente comuni. 

In generale, se questa condizione non trova legittimazione in contratto o nel regolamento condominiale non può essere legittima. Possono, però, esserci delle eccezioni che devono trovare fondamento in un atto d’acquisto, nel regolamento condominiale contrattuale o nella legge stessa.

In conclusione possiamo dire che l’uso esclusivo, se non contemplato espressamente dalla legge e senza l’unanimità dell’assemblea condominiale, non è consentito, in quanto incide sui diritti di tutti i condomini.

Dal punto di vista delle spese non cambia assolutamente niente. La manutenzione del suddetto spazio continuerà ad essere a carico di tutti i condomini. Solo nel caso del tetto, della terrazza o del lastrico solare, l’uso esclusivo implica la ripartizione delle spese per 1/3 a carico del condomino titolare del diritto e 2/3 per tutti gli altri.